Avocat en Droit Immobilier à Bruxelles
Le droit immobilier régit l’acquisition, la location, la vente et la construction de biens immobiliers. Maître Vincent Bodson, Avocat en droit immobilier à Bruxelles, vous conseille et vous assiste dans vos diverses problématiques (location, propriété). Le cabinet d’avocat au Barreau de Bruxelles est à votre disposition pour toute question en matière immobilière.
- Droit du bail : rédaction du contrat locatif, pour un bail d’habitation ou un bail commercial
- Contentieux du bail : recouvrement des loyers impayés, résolution des problèmes de charges locatives, mise en œuvre de la procédure d’expulsion de locataire
Le contrat de bail d’habitation et commercial
Le contrat locatif est la convention par laquelle le propriétaire (bailleur) met son local (logement, magasin…) à la disposition du locataire (preneur) durant un temps déterminé, moyennant le paiement d’un loyer versé régulièrement. Le bail d’un logement est un bail d’habitation, la location d’un magasin est un bail commercial. Pour que la location soit valable, le contrat doit être écrit. La rédaction du contrat locatif comprend des mentions obligatoires, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel. Le contrat doit impérativement indiquer l’identité des contractants, leur domicile, leur qualité au contrat (bailleur d’une part et preneur d’autre part), l’objet du contrat, les dimensions ainsi que la destination du local mis en location, le montant du loyer, la prise d’effet du bail, sa durée, etc. Le preneur doit fournir une caution ou une garantie locative, une somme d’argent destinée au bailleur à la fin du contrat de bail pour réparer d’éventuelles dégradations du logement ou du magasin. Son montant est généralement d’un à deux mois de loyer, déposé dans un compte bancaire bloqué.Le bail peut être conclu pour 1 an minimum, maximum 3 ans pour une courte durée. Le bailleur et le preneur doivent s’accorder à la fin du premier bail sur son renouvellement : la loi du bail d’habitation indique qu’après 2 contrats de courte durée, le contrat suivant passe automatiquement à la longue durée de 9 ans. Chaque partie doit, par ailleurs, respecter le délai de préavis (renouvellement ou non du bail).
Le bail commercial est conclu pour 9 années au minimum, avec la possibilité pour chaque partie, au bout de 3 ans de location, de mettre fin au bail, à condition de transmettre un préavis de 6 mois (soit après 2 ans et demi de location, dans les faits). Le renouvellement de bail autorisé est au nombre de 3 au bénéfice du preneur qui en fait la demande au bailleur. Il notifie, par voie d’huissier ou par lettre recommandée, sa volonté d’obtenir le renouvellement du bail commercial (délai : 15 mois au moins, 18 mois au plus avant l’expiration du bail en cours).
La fixation du prix des loyers renouvelés dépend de l’indexation convenue entre bailleur et preneur.
Les contentieux du bail locatif
Le bail locatif peut comprendre des litiges ou contentieux du bail. Ces conflits tiennent en général aux loyers impayés, à la non-participation aux charges locatives mais aussi à d’autres soucis comme les conflits de voisinage, les servitudes, la mitoyenneté, etc. En cas de loyers impayés, le bailleur procède aux relances amiables avant d’engager la procédure de recouvrement lorsqu’aucune action concrète n’a lieu de la part du preneur. Le contrat de bail peut prévoir ces situations à travers les clauses résolutoires, mettant fin à la location en cas de loyers impayés répétés. Toutefois, la résiliation du bail peut aussi découler d’une décision de justice lorsque le litige est porté devant le juge. Le tribunal est saisi du contentieux du bail pour mettre fin à une situation conflictuelle : la non-participation aux charges locatives (dépenses de chauffage, par exemple) ou la dégradation excessive des locaux loués, etc. ; conduisent le bailleur à lancer une procédure d’expulsion. Il adresse sa requête auprès du tribunal compétent en argumentant ses doléances. La justice statuera également sur le remboursement ou non du dépôt de garantie, en considérant l’état du logement à la fin du bail. 
